土地の法律や規制 【土地購入の注意点】
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土地は第一印象で決めてはいけません！！
土地の法律や規制を理解して判断しましょう！！
土地には様々な制約・法律があることを念頭に
家を建てるには、建物の安全性や街ごとのルールを定めた建築基準法や、都市計画法といった法律に従わなくてはいけません。日本ではこれらの法令や法律に従わないと、家を建築できないことになっているのです。しかしこれらの法規制を、一般の方がすべて理解するのは難しいものです。そこで、建て主として最低限押さえておきたい用語を下表にまとめました。特に理解しておいてほしいのが、自分の土地にどれくらいの規模の建物が建てられるかということです。これは非常に重要なことです。せっかく土地を購入しても、希望どおりの家を建てることが出来ないケースもあります。これらは用途地域ごとに法律で制限されています。敷地のどれぐらいの面積を使えるかは建ぺい率で、各階の床面積の合計（延べ床面積）は、容積率でそれぞれ規定されているので確認しておきましょう。
市街化調整区域では 家は建てられない！！
もうひとつ忘れてはならないのが、その土地に家が建てられるかどうかということです。都市計画法という法律では、市街化区域と市街化調整区域という地域分けがあります。市街化区域というのは、市街化を抑制し促進する地域で、反対に市街化調整区域は市街化を抑制する地域のことです。ですから、市街化調整区域では、原則として新しい建物は建てられないことになっているのです。
さらに市街化区域のなかには、用途地域というさらに詳細な区分けがあります。例えば、誰もが自分の土地に好き勝手な建物を造ると、住宅街にパチンコ店と工場が隣り合わせになるなどといったことが起きてしまいます。そこで用途を大別して「住居系」「商業系」「工業系」の３つに分け、さらにその土地を細かくして12の用途地域に分類してうまく住み分けできるようにしているのです。それぞれの用途地域によって、建てられる建物の種類や大きさなどが制限されていますので、最寄りの自治体などに確認してみましょう。
道路の幅で決まる敷地のセットバック！！
住宅を建てる敷地は、2ｍ以上道路に接していなければならないという規定があります。この場合の道路のなかには4ｍ未満の2項道路として認められたものもあり、その道路に面した敷地に建物を建てる場合、道路中心線から2ｍ以内の部分は、自分の敷地であっても面積に算入されません。これを敷地のセットバックといい、土地購入の前に確認する必要があります。簡単に言えば、自分が購入した土地が狭くなるということです。気をつけましょう。
土地を買うときに注意したい法規制
■市街化調整区域
市街化調整区域に指定された地域は原 則として家が建てられない。
■接道義務
土地は道路に２ｍ以上接していなければいけないというもの。２ｍ以下では建 物は建てられない。
■セットバック
幅４ｍに満たない道路に面している敷 地は、道路の中心線から２ｍ後退しなければいけないというもの。
■隅切り
角地にある土地では。都道府県の条例 などで角の部分に建物を建ててはいけないとされることがある。
■斜線制限
家の高さや形に対する規制で、その斜 線より超える部分には建物が建てられないというもの。道路斜線や用途地域によっては隣地斜線や北側斜線があり、 自治体によってはさらに細かく指定されている地域もある。
■日影制限
隣の土地に一定時間以上の日影を落と すことを規制するもので、それによって建物の高さや形が制限される。
■防火地域
火災の延焼を防ぐ目的で、防火規制さ れた地域のことで、床面積が100㎡以上ある家は、鉄筋コンクリート造など耐火建築物にしなければいけないなど の制限がある。
■準防火地域
防火地域に準ずる地域について指定さ れ、一定規模以上の建物は耐火建築物または準耐火建築物とする、木造の建築物は、延焼の恐れのある部分を防火構造とするなどの制限がある。
■採光面積
居室の採光に関する規制。隣地境界線との関係でも制約がある。
■距離保存
隣地境界線から50m以上離して家を建てなければいけないという規制。
■目隠し
隣地境界線からｌｍ未満の隣地がのぞける窓やベランダがある場合は、目隠しが必要。
家が建てられる土地を理解する！！
用途地域のチェックが住みたい地域を見つける近道です。都市部では、一般に建築可能なのは、都市計両法で決められた都市計画区域の「市街化区域」で「市街化調整区域」には原則として建築不可です。建築が可能な市街化区域は、大きく「住居系」「商業系」「工業系」に分類され、緇かくは12の用途地域に 分けられています。これは住宅地の中に工場が混在するなど、無秩序な街づ くりを制限するためで、用途地域によって建てられる建物の種類や大きさに制限があります。
一方、市街化調整区域であっても、法律が適用される以前から家が建って いる「既存宅地」と呼ばれる土地があります。基本的に既存宅地での新築、増築は認められていませんが、自治体によっては条件を満たすことで、建築が可能な場合もあります。ただし、住宅ローンが下りないなどのリスクを背負うことも少なくありません。なお、農村部や過疎地に多い都市計画区域外となっている土地は、住宅の建築は可能ですが、地盤が弱かったり、水道、電気などのインフラが整備されていないことがあります。
近隣の敷地も確認が重要！！
購入対象の物件が第1種低層住居専用地域にあるからといって安心はできません。用途地域の区分けは複雑に入り組んでいることが多く。隣の敷地が第1種中高層住居専用地域であれば、 高層マンションが建ち、日当たりやプライバシーに影響する場合があります。広い空き地や駐車場などは要注意です。また商業地域であれば工場以外は建築 可能ですから、風俗施設ができる可能性もあります。近隣の用途地域も調べておきましょう。
地域地区の規制
都市計画法では、上記の12種類の用途地域のほかにも敷地や建物に制限を行う、20種類の「地域地区」を設けています。例えば、地域地区のひとつである「歴史的風土特別保存地区」は、京都や鎌倉などの歴史的な街並を残す地域で指定されており、新築物件に関しては規制がされ、事前の申請が必要となるものです
【地域地区の一例】
●特別用途地区
一定地区の特性にふさわしい土地利用の増進などのために制限を緩和または霰しくする地域。文教地区、娯楽･レクリエーション地区。観光地区などがある。
●高度地区
市街地の環境を維持したり、より効率的な土地利用を増進するため、
建物の高さに最高限度または最低限度を定める地区。
●高度利用地区
高層ビル群を建てて街を活性化するために、一定以下の高さの建物は認めない地区。
●防火地域・凖防火地域
都市火災の危険を軽減するため、建物の階数や大きさに応じ構造や建築部材を規制。
●景観地区
市街地の良好な景観維持のため、建物のデザインや敷地面積の最低限度などが制限される。
●風致地区
自然の景観維持を目的として、建物の建築や樹木の伐採などが制限される。景観地区が人工物の美しさの維持が目的であるのに対し、風致地区は自然の景観維持を目的とする。