これがいい土地の条件だ！！

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家を建てる土地は､広さや形､道路への接し方や環境などでさまざまな条件があります。そのよしあしを見分けることは､素人にはなかなか難しいのが現状です｡ここでは、選ぶ際の注意点や法規制などについて､わかりやすく紹介します。

 

 

土地選びは、将来性・環境・利便性・地形がポイント！！

 

家づくりでは土地の条件が建築プランに大きく影響してきます。このため、家を建てるために新たに土地を購入する場合は、できるだけ制約や規制が少ない条件のいい土地を探したいものです。では、私たちはどのような視点で土地を選べばいいのでしょうか？ それにはさまざまなチェックポイントがありますが、まずは大ざっぱな目安として、5つの条件を見てみることにしましょう。

 

ひとつ目は、その街に新しく駅ができるなどの龍画かある、都市計画が進行途中の地域であるなど、プラスの将来性があることです。また、土地はあとで買い足せないので、必要な大きさの家が建てられるだけの十分な面積があることも必要です。さらに、緑や植物の多さなどの周辺環境の問題や駅が近くにあるかなどの利便性、地盤のしっかりした地形であることもあらかじめ確認しておきたいポイントになります。

 

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気になる地域の地価の相場をチェック！！

土地選びをする場合、いちばん気になるのが土地の値段がいくらなのかということでしょう。そこで、希望する地域の地価の相場が、だいたいどのくらいかということを事前に把握しておく必要があります。これについては、地域の不動産仲介業者に聞くか、近くの標準地の公示価格を調べることによって場を知ることができます。また、探す際にはなるべく多くの土地を見てまわることが重要です。 自然と地域の地価の相場感覚が身につき、 いい土地を見分ける直感も鍛えられるのです。

 

 

南側道路は日当たリ良　北側道路は静かに過ごせる！！

土地の形や地形、道路に対する接地面積の広さなども注意したい大きなポイントです。正方形や長方形などの整形の土地に比べて不整形な土地は、日照、通風といった条件のほか、設計のしやすさなどの関係で、敷地を効果的に使うという点から見てかなり不利になります。道路が南側か北側かによっても建築プランが大きくかわります。一般的に敷地に対して道路が南側に面している「南面道路」がよいとされています。ですから、価格も少し低くなっています。

 

また、敷地の位置は、二方向が道路に接している角地が評価も高く、それも東南角地、続いて南西角地がよいとされています。当然これらの土地は非常に人気が高く、一般的には価格も高価になります。しかし、このような好条件の土地は、近隣の地域の相場と比較して、この価格ならと思えるのであれば、予算が許す限り買うべき土地であるといえるでしょう。

 

「おとり物件」に注意！！

ここで、土地探しの手順ですが、まずは、予算的にどのぐらい土地の購人にかけられるかという予算の把握をします。購入にかかる仲介手数料（法律で定める上限は上地価格の３％＋6万円）も含め、家づくりの予算も当然考慮に入れなければいけません。次に、希望の家を建てるためにどの程度の広さが必要かを計算します。地域の法規制や土地の形状によって必要な敷地の広さが変化するので、できれば建築の専門家やハウスメーカーなどに相談しながら判断するとよいでしょう。

 

最後にどの地域に家を建てたいかを絞り込んでいきます。この時、前に述べた地価の相場を目安にして検討していきます。具体的な予算や条件などがほぼ固まったら、不動産会社経由で具体的な土地探しを行います。ただし不動産物件のチラシや広告のなかには、売却済みや売る意志のない「おとり物件」で客を呼び込み、ほかの物件を勧めるといったケースもあるので注意が必要です。業者選びも慎重に行う必要があります。悪徳やぼったくりの多いので気を付けましょう。

 

 

現地には条件の違う日に何回も足を運ぶ事！！

土地選びの難しさは、「安い土地＝お買い得の土地」とは限らないところにあります。 安い土地には、安いなりの欠点や難点があることが多く、そうした欠点を見極め、本当に割安でお買い得の土地を見つけることは、不動産の素人には非常に難しいのが現実です。初心者はむしろ欠点の少ない土地、つまり道路との位置関係や地形が良好な土地を選ぶのが賢明だと言えるでしょう。また、「欲しい、買いたい」という自分の第一印象も大切にしましょう。もちろん、法規制などは専門家に調べてもらうわけですが、土地を見た時の直感も大切にするべきです。

 

気に入った土地があれば、必ず現地に足を運んで周辺環境を確かめることが必要です。通勤、通学の便、生活施設の近さや隣地との接し方、周囲の騒音などがチェックポイントですが、見学する場合は、平日と休日、昼と夜、天気のいい時と悪い時など、条件をかえて何回か行うのがベストです。長く住み続けるためには、さまざまな条件下での土地の顔を知っておくことが大切です。

 

地盤の確認も重要です！！

家づくりにあたっては、土地の地盤調査も十分に行っておきたいものです。というのは、地盤のやわらかい敷地に何の対処もせずに家を建てれば、いずれ不同沈下と呼ばれる不揃いな地盤沈下を招く恐れがあるからです。いくら立派な家を建てても、地盤がしっかりしていなければ、すぐに家は傾いてしまうでしょう。過去に畑や湿地だった土地や、造成地のように盛り土をしたケースでは、軟弱地盤の可能性があるので注意が必要です。そのような疑いがあればできればラフプランの段階で、少なくとも契約までには依頼先を通じて専門的な調査を行いましょう。その結果、基礎を補強する、地盤を改良するなどの必要があれば、プランや予算面にも影響が出てきます。

 

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「建売住宅」と「建築条件付き」の違いとは

 

新築物件において、よく知られているのが「注文住宅」と「建売住宅（分譲住宅）」でしょう。これに加えてもうひとつ、「建築条件付き宅地（売建住宅ともいいます）」という物件があります。ここでは、「建売住宅」と「建築条件付き宅地」との違いについて見ていきましょう。

 

建売住宅とは、売主が決めた仕様で家を建て、その家と土地を一緒に販売する住宅のことです。すでに家の建築が完成してから売り出すのが一般的ですが、最近は、完成前に販売するケースも多くなっています。建売住宅は、販売時にすでに家が完成しているので、間取りや工法の変更はできません。

 

完成前に販売する場合でも、すでに確認申請をしているので、やはり間取りや工法の変更は不可能です。しかし、広さや間取り、設備などがすでに決められているので、買主は購入する物件のイメージがしやすいのはメリットといえるでしょう。

 

「建築条件付き」のメリットとデメリット

これに対し、建築条件付き宅地は、土地を購入したあと一定期間内に、土地の販売会社か、指定された会社と建築請負契約を結ぶことになっています。建築条件付き宅地は、建売住宅とは違い、間取りや設備、建築材料を選ぶことができますが、注文住宅ではないので、すべてが自由というわけではなく、建築会社が示す参考プランから希望に近いものを選ぶ方法が一般的です。

 

また、土地を購入してから、建築請負契約を結ぶまでの時間が短い（一般的には３ヵ月ほど）ので、どんなプランを選べるのか、土地の購入を決める前に確認しておきましょう。ただし、土地と建物がセットで売られるため、注文住宅に比べれば価格が割安な点は大きなメリットです。

 

さらには、決まったプランの中から選ぶとはいえ、建売住宅に比べれば間取りの自由度は高く、建設中の様子をチェックできるのもメリットといえるでしょう。土地購入から建築着工までのスピードも、注文住宅より早く手間もかかりません。間取りなどに絶対のこだわりがなく、立地条件を重視する人は、建築条件付き宅地を探すのも方法です。

 

 

建売と変わらない場合も多い建築条件付き

売買契約の中には「建築条件付き」の場合があります。「建築条件付き」とは、簡単にいえば土地を売る不動産会社などが、建物の工事もセットでやらせてくれというものです。一般には、土地の売買契約を結んでから３か月の問に、建物の建築請負契約についても売主やその指定する建築会社と契約しないと、土地の売買契約が白紙に戻ります。条件なしの土地と比べ、建築会社があらかじめ決まっているうえに、建物の設計にかけられる期間も短いわけです。さらに、本来、建物の間取りやデザイン、設備仕様はある程度自山になるはずなのに、実際はすべてはじめから決まっているケースが大半です。結局、建売住宅とほとんど変わらないことになります。

 

建売住宅では建物の建築確認をとってからでないと売れないのに対し、「建築条件付き」なら建物の建築確認なしでも売れることを逆手にとっているケースも多いのでしょう。「建築条件付き」の土地を購入する場合には、セットされている建物の間取り、仕様、見積りなどを必ず確認する必要があります。なかには、「建売仕様だから書類は出せない」「ほかの物件と同程度だからそれを見てくれ」といった会社がありますが、きわめて危険です。そういヽえパ社ほど、出来上がった建物が話と違うといったトラブルが少なくないのです。

 

トラブルが多い「建築条件付」分譲

建築条件付分譲とは、土地を分譲するときに「契約後３ヵ月以内に当社と建物の建築請負契約を結ぶこと」を条件にすることをいいます。この方式のメリットは、買う側にとってはお仕着せの家じゃなく自分の好みを入れた住宅が建てられることにあります。いわばセミ注文住宅が建てられるというわけです。一方、分譲する側もこのような購入者のニーズに対応すれば販売促進につながるメリットがあるので、この方式を採用する例が少なからずあります。以上の建前からすれば、この方式は双方一両得でどこにも問題はありません。むしろ大いに普及してしかるべき方式で、分譲一戸建て住宅が全部これに置き換わっても不思議はないことになります。

 

しかし、そうはならないところに、この方式の問題の種が潜んでいるといってよいでしょう。すなわち、建築条件付分譲をなぜ業者が採用するかといえば、今述べたユーザーのメリットを前提にしつつも、本音は「土地を売っただけでは儲けが出ない」にあるからです。この方式では、売り主と買い主が話し合って自由に建物のプランを練るのが建前。しかし、現実には業者によってあらかじめ、いくつかのプランが設定されているのが普通です。シロートにわかりやすいよう参考資料を示すという意味ではよいのですが、そのプランをほとんど勁かすことができないケースがあるのが問題なのです。参考プランと異なる機器を使おうとすれば「それはオプションです」、間取りを変えようとすれば「それは別途費用です」……という具合にどんどんコストが膨れ上がって、思いもかけない高額物件になってしまうことも。

 

かといって大幅にコストを切り詰めた建物にしようとすると、業者側か難色を示すので一致点を見いだせないケースも少なくありません。すなわち業者に儲けが出ないからです。この儲けについてさらに言えば、土地には相場があるからこのご時世で大幅な利益を見込むのは無理です。一方の建物はコストを切り詰める策があるので、うまくやれば大きい利幅が確保できる、だから建築条件付を採用しようという考え方が底辺にあるわけです。それではどうして最初から建売住宅にしないかというと、建売りであんまり露骨にコストを切り詰めると貧弱なのがすぐにバレる。しかし、建築条件付ならそこそこバレにくい……ということなのです。むろん全部がそうだとは言いません。良心的な分譲業者のほうが主流です。しかし、中には露骨に本音商売で押し通す悪質なケースもあるので十分に注意しなければなりません。

 

中古住宅 つきの土地

中古住宅つきの土地とは、建物が建つたままで売られる土地のことで、通常の土地に比べて安いのが大きな魅力です。ただし、建物を壊して新たに建築する場合は解体費用なども見込まなければなりません。もし、気に入った中古住宅であれば、とりあえずはそこに住み、資金を準備したあとに建て替えて自分に合った住まいにするという方法も考えられます。

 

建築条件付きの土地

建築条件付きの土地とは、一定期間内に決められた施工先で家を建てることを条件にして、売買契約を結ぶ土地のことです。建売住宅に対して、先に土地を売却してから建物を建てるので、売建住宅ともいわれています。建築条件つきの土地は、建売住宅とは違い、土地の売賈契約のあとに工事請負契約を締結するため、建物の間取り、仕様などを土地購入者が自由に決められるのが大きな特徴。設計プランは、売主側である程度作成されていることも多いようですが、建物は白紙の状態から、買い主の希望で建てる注文住宅になります。

 

定期借地権付きの土地

一戸建て住宅を安く手に入れる選択肢のひとつとして、少し前に注目を集めていたのが定期借地権です。これは、土地を購入せず、借地に建築するというもので、費用は借地の保証金と毎月の地代を払うだけですむため、同じ条件の土地を購入するより、大幅なコスト削減が可能です。

 

しかし、通常の借地権では契約期間の満了時に建物が存在すれば、原則すべての借地契約が更新可能なのに対し、定期借地権では一切更新はできません。住宅用として最も利用されている一般定期借地権の借地期間は50年以上ですが、契約満了時には建物を壊し、更地にして土地所有者に返還することになっているので、将来を見据えた計画が必要です。

 

条件付きの土地の購入は、 こんな人が 向いている

 

	意味	メリット	デメリット
中古住宅付き	既存の建物が建つたままで売られる	更地に比べて安価。すでに建物が建っているので、法令上も住宅建築に支障がない土地であることが多い。敷地に住宅が建ったイメー  ジなどもつかみやすい	更地にする場合は、解体費用を負担しなければならない。また、古い建物が建っていた土地では、その後に都市計画上の条件などが かわかっている場合もある。
建築条件付き	土地購入の契約先と、住宅建築の工事請負契約を結ぶことを条件に売られる。	住宅建築を前提としている土地なので、事 前 調査が省ける。宅地造成などの負担も少ない。	施工先が決まってしまうため、工法を選 ぶ自 由度は少なくなる。土地購入の時点で、 施工先が気に入るかどうかまでよく検討してから 契約することが大切。
定期借地権付き	あらかじめ期間を定めて土地を借りる借地法式で、一般定期借地権と建物譲渡特約付借 地 権、事業用借地権の３つがある。平成4年の借地借家法改正により新たに創設された。	借地の保証金だけで、土地購入費用がかからないため､少ないコストで住宅を取得できる 。 期間内であれば建て替えや増改築などは原則自由（契約内容による）	一般定期借地権では、契約満了時に土地を更 地にして地主に返還するため、代々受け継ぐ ような家づくりはできない。また制度が比較的新しいため今後の動向に注目する必要あり。