「住宅ローン」はどう考えたらよいのか?

住宅ローンの「考え方」とは?

住宅ローンの考え方

 

あなた自身の「考え方」を住宅ローンに反映させた場合、最も大事なポイントとは何でしょうか。それは、「今後しばらくの期間、積極的に借り換えや繰上返済をしていく(できる)のか、しない(できない)のか」に尽きると思っています。

 

なぜ「今後しばらく」なのかというと、住宅ローンの金利の影響がいちばん大きいのが借り始めだからです。そして、繰上返済の目的は「期間を短くすること」でも「返済額を下げること」でもなく、「元金を減らすこと」です。繰上返済ができるのであれば、長期固定よりも金利の低い短期固定のローンを選んで、どんどん元金を減らしていくほうが賢明です。なぜなら、短期固定のほうが金利が低い分、より多く元金を返済でき、借入残金を減らしていけるからです。

 

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逆を言えば、繰上返済ができるのに長期固定のローンを選ぶということは、毎月の返済では短期固定よりも元金を減らさないということを意味します。そうなると繰上返済の効果を最大限に発揮させられません。

 

 一方、繰上返済の可能性があまり見込めないのであれば、10年程度に金利を固定させておき、短期固定よりも利息負担が増えたとしても、それは「安心料」として返済の安定化を図るべきでしょう。

 

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住宅ローンの情報収集

くどいですがくり返します。銀行の資料を多く集めればそれだけ正しい答えに近づくというものではありません。本来は正しい答えの導き方を知って(=「考え方」を定めて)から情報を集めるべきなのです。そのためには資料集めは一休みして、返済計画と一緒に、貯蓄計画を立ててみましょう。

 

「自分は貯蓄ができそうだから金利の低い3年固定でいこう」ということになれば、ほかの金利タイプの情報は不要ですし、銀行を変えたとしても、同じ金利タイプならばさはどの違いはありませんから、収集するのはある程度の銀行の情報だけで十分です。よく「どの銀行も同じでどこがいいかわからない」という人がいますが、それは「どこの銀行でもそれほど変わらないからどこでもいい」ということなのです。

 

 

「考え方」というのはあなた自身の投影ですから、まずは自分の経済状態を含めた現状をよく知り、将来への計画を立てることが大事です。そうすれば、今まで迷ったり不安だったりしたことがウソのように、自然とベストな選択に落ち着きます。また、情報の取捨選択が容易になり、多くの情報に惑わされることなく、余分な手間がかからなくなります。ベストな選択をするための「考え方」を重点的に説明していきます。そのうえで、自分は積極的に借り換えや繰上返済ができるタイプなのか、できないタイプなのか、どのようなローツを組んだほうがいいのかを見極めてもらえればと思います。

 

 

気になる「金利」の決まる仕組み

住宅ローンの金利について「固定か」「変動か」「固定だったら何年の返済にするか」に迷うのは、皆さん、将来の金利がどうなるかわからないからです。実際のところ、私も未来のことはわかりません。ではなぜ私かファイナンシヤループランナーとして、皆さんに、住宅ローンのアドバイスができるのかといえば、将来の金利という数字を正確に当てることはできなくても、金利が決まる仕組みは理解していて、そのためにある程度の予測ができるからです。

 

それでは、ごくごく簡単に、住宅ローンの金利が決まる仕組みを解説しましょう。本来、それだけで1冊の本が書ける題材ですから、相当におおざっぱなことはお許しください。きちんと理解したい人は、気のすむまでご自身で勉強されることをお勧めします。

 

景気、物価、株価によって金利は上がる

まず金利が決まる基本として、「景気」や「株価」「物価」「為替」「債券」というものと連動しているという点を押さえてください。景気が良くなれば金利が上がる、物価が上がると予測されれば金利が上がる、株価が上がったから金利が上がるといった感じです。さて、金利が上がりそうな環境ができ上がると(実質的に金利が決まるのは市場ですが)、そこに大きく関与してくるのが「日本銀行」(日銀)です。日銀はさまざまな判断材料から、「金利を上げる・下げる」という方針を決めます。これを「金融政策」といいます。景気が悪ければ一時的には金利を下げ景気回復を促しますし、金利が上昇して危険だとすればそれを食い止めるような策をとります。

 

日銀は日々金融市場の安定化のために、「公定歩合操作」「公開市場操作」「預金準備率操作」という3つの作業をしています。現在の住宅ローンに関係性の高いものは「公開市場操作」なので、そこを抽出してお話しします。日銀は「短期金融市場」のなかの「コール市場」というところでお金を出し入れして金利を操作します。この操作によって、その後世間一般の短期金融商品の「金利」というものが動きます。一方、長期の金融市場が動く要因はなにかというと、さまざまな「予想」です。たとえば、「日銀がコールレートを上げそうだ」と予想されると長期金利は上がります。日銀の金融政策以外にも「物価が上がりそうだ」といった予測が成り立つとやはり長期金利は上昇傾向になります。それら長期金利の基準となるのが長期国債「新発10年物国債」です。

 

このように、短期金利の決定要因としては「そのときの金融政策の影響」が強く、長期金利の決定要因としては「予想」が強いと考えられます。金利が決まる仕組みについて要点をかいつまんで説明しますと、この金利が決まる仕組みやそのほかの要囚を考え合わせたうえで、「金利が急上昇する確率は低い」という結論に至りました。未来の事象を正確に当てるのは無理でも、金利が決まる仕組みを知ることはそう難しくはないはずです。仕組みがわかれば、少なくとも「金利が急上昇するか、否か」といったことへのある程度の予測はできるでしょう。


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