住宅ローンの選び方【低金利・ペアローン】

低金利時代の住宅ローンの選び方!!【検討者必見】

住宅ローン選び

 

ニュースやウェブなどを見ると、住宅ローンは長らく超低金利の時代が続いており、まさに「今が住宅の買い時」と言われています。確かに現在の金利は低い水準にあります。特に変動金利型では、年利1%を切る利率の商品もたくさんあります。しかし、金利の低さだけを理由に住宅ローンを組んで問題ないのでしょうか。

 

 

 

 

住宅ローンの変動金利と密接な関係にある短期プライムレートの金利推移を確認しましょう。確かにここ約20年は1%台と低い値にあります。そして、住宅ローンは、その完済までにおおよそ25〜35年とかなり長い期間にわたります。その時間軸で見てみると、短期プライムレートは、8%台と今では考えらないほど非常に高いときもありました。もしかしたら、これから住宅ローンを借りている間に、金利が上昇することだってあるかもしれません。金利は常に変動し、またその動きを完全には予測することができません。また長い返済期間において、大きな病気やケガで働けなくなったり、家庭・家計状況の変化でローン返済に支障をきたすことになったら、最悪の場合、マイホームを手放すことになる可能性がないとも言い切れません。ですから、単に借入時点の金利の低さだけを理由にローンを組むのは非常に危険です。将来のリスクを考え、自分自身のライフプランにあった「住宅ローン」を選ぶことが重要です。

 

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住宅ローンは金利だけで選ぶのは危険???

本当に自分のライフプランにあった。安心できる住宅ローンはどうやって選べばいいのかわからないと思う人がほとんどではないでしょうか。

 

多くの方が一番気にするのは金利ではないでしょうか。借入時点での金利が低いのは『変動金利型』ですが、今後の金利上昇の可能性に備え、契約時の金利で一定期間もしくは借人中全期間を固定できる『固定金利型(全期間固定金利型)』も検討してみることもおすすめします。変動金利と固定金利を組み合わせた『ミックス型』を選択できる場合もあります。

 

そして最近では、金利以外の側面を充実させたローン商品が非常に多く出てきています。例えば、大きな病気やケガで働けなくなったときに保障してくれる『疾病保障付き』の住宅ローンもあります。がんになったら残債がゼロになるものもあります。ほかにも、夫婦二人で住宅ローンを借りたとき、どちらかに万が一のことがあっても住宅ローンのすべてを保障してくれる商品もあります。繰り上げ返済時の手数料サービス、ATMの時間外手数料や振込手数料無料といった優遇サービスもあったりと、単に金利の低さだけで決めずに、しっかりと住宅ローンの中身や付帯サービスまでをよく確認してみるのがローン選びのコツとも言えます。住宅ローンは数十年と長い付き合いになるので、金利だけでなく、各金融機関の商品特長を理解したうえで、自分にあった最適な商品を探すことが大切です。

 

住宅ローンの返済期間は長く、その間には不測の事態も起こりえるでしょう。例えば、一生のうち約2人に1人がガンと診断されるという統計データがあります示!。「もしガンや大きな病気、ケガなどをしても医療保険に加入しているから大丈夫と思っている人は多いですね。でも本当にそうでしょうか。医療保険に加入していれば確かに治療費の心配はありません。しかし住宅ローンの返済は、これまで通り変わらずに続きます。病気やヶがで入院・通院が続けば、もしかしたら今までと同じように仕事ができなくなって会社を辞めたり、または収入が減ってしまうといったことも考えられますよね。ローン返済が気になっては治療にも専念できません。最悪の場合、せっかく手に入れたマイホームを手放すなんてことも。万が一のことを考えれば、『疾病保障付き』の住宅ローンも選択肢のひとっになります。

 

『疾病保障付き』の住宅ローンならどれでも良いのでしょうか。実はそれそこが落とし穴なのです。それぞれの商品は一見すべて同じだろうと思いがちです。しかし、保障される病気や条件は、各金融機関で大きく異なるのです。例えば、ガンと診断されるとスグに住宅ローン残高がなくなるものもあれば、診断後1年経ってから0円になるものもあります。きちんと確認することが大事です。

 

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ペアローンには落とし穴がある!!【離婚・団信】

最近では夫婦共働き世帯が増えており、最近では夫婦でそれぞれの収人にあわせて住宅ローンを組むペアローンを選ぶ人が増えています。「夫婦それぞれの名義で住宅ローンを組むペアローンを選択する人は多いのが現状です。ペアローンの場合、住宅ローン控除も2人で受けられます。『団体信用生命保険』に加入していれば、万が『夫婦のどちらかが亡くなった場合、その方のローンはなくなります。一方、遺された方のローンは残りますが、もともと自身の収人にあわせて組んだローンなので、一見すると滞りなく返済できるように思います。

 

しかし、実は違うのです。夫婦それぞれでローンを組んでいたとしても、それは夫婦の収入を合算した金額で借りていますよね。ローン以外の生活に掛かるお金も2人の収入がベースになっているはずです。つまり単純に住宅ローンが自分の分だけに減ったとしても、これまでと同じ生活ができるのかというとそうではありません。例えば、子どもの託児費用が増えたり、外食やお惣菜を買う機会が増えるかもしれません。また逆に子育てのために仕事時間を減らし、給料が減るなんてことも考えられます。これまでとは生活が変わり、返済が大変になることだってあるかもしれません。このようにペアローンには見えざるデメリットもあるのです。

 

 

三井住友銀行のペアローンなら大丈夫!!

上記のようなデメリットをカバーしたのが、2015年春に三井住友銀行でも取り扱いを開始しされた「連生団体信用生命保険付き」の住宅ローンです。ペアローンでは、遺された方の住宅ローンは残り、家計負担増のリスクがあることは理解できましたよね。この『連生団体信用生命保険付き』の住宅ローンでは、遺された方の住宅ローンもなくなるので、これからの人生において住宅ローンの心配をせずに済みます。遺された家族の不安を取り除く、まさに共働き世帯向けの商品と言えます。長い付き合いになる住宅ローンは、様々なリスクを想定し、保障内容や付帯サービスまでをしっかりと吟味して、商品を探し出すことが重要だと覚えておきましょう。また、これらのリスクに備えた付帯サービスには、金利の上乗せや保険料の支払い等の追加コストが掛かる場合もあるので確認しましょう。

 

 

ネット銀行はやめておけ! まずは窓口へ行け!!

住宅ローンの選び方の基本がわかったら、次はいよいよ商品選びです。数ある商品の中から自身にとって最適な安心できる住宅ローンを探しましょう。いまの時代、みなさんは、まずインターネットを利用して住宅ローンを探そうと思っていませんか。しかし、これは非常に危険なことです。確かにインターネットは情報収集に使え、場合によってはローン契約までをネット上で完結することもできるなど、確かに便利な側面はありますが、商品の中身や保障内容までをしっかりと理解するのには時間がかかることもあります。インターネット検索で選ぶ前に一度は、銀行の窓口に行って相談してみる方が、ひとりで悩むよりもスムーズに事が運ぶこと間違いありません。

 

専門家から詳しい商品説明を受けることもできるので、この点でも安心できます。また、相談の中で、新たな疑問が出てくるかもしれません。そんなときでも窓口なら、その場で答えてもらえるので、すぐさまに不安を解消できます。さらには、住宅ローンだけに限らず、ライフプランにあわせた家計の見直し、そこから無理のない返済プランの提案と、生活全般までを含めた相談もできるという大きなメリットがあります。まずは窓口で相談と覚えておいてください。

 

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「ミックスプラン」で固定と変動のいいとこ取りを!!

 

変動金利は2%金利上昇で25%ルールの上限に達する!!

 

「変動金利型は、リスクが大きいとはいえ、金利の低さは見過ごし難い。全期間固定金利型は、金利が高いとはいえ、安全性の点で捨て難い……」

 

この両者のメリットをある程度生かしながら、デメリットをできるだけ小さくしようとしたのが、全期間固定金利型と変動金利型などを組み合わせた「ミックスプラン」と呼ばれるローンです。借入額3000万円を35年返済で利用する場合、全額全期間固定金利型なら、毎月返済額は11万円台問なるのです。それに対して、全額変動金利型を利用すれば、9万円強で済みます。

 

しかし、変動金利型だと、5年後の金利が上がっていると返済額も増えてしまいます。金利が2%上がっていた場合でも、返済額は11万円台半ばと、全期間固定金利型とほば同じレベルにとどまりますが実はこれは、変動金利型には、返済額の増額を25%以内に抑えるという規定があるため。実質的には、12万円弱と全期間固定金利型より多くなってしまうのです。そして、その分だけ、6年目からの元金の減り方が遅くなってしまいます。やはり35年などの長い返済期間で全額変動金利型にするのは、リスクが大きいのです。

 

 

ミックスプランなら返済額増加率は半分に!!

そこで、これを1500万円ずっのミックスプランにしてみましょう。当初5年間の毎月返済額は10万円台になります。全額全期間固定金利型と、全額変動金利型の中間的な額です。金利上昇によるリスクも半分程度に抑えることができます。5年後に金利が1%上がっていたときの返済額増加率は6%台、金利2%アップでも11%台にとどまります。これなら、かなり安心できます。それでいて、全額全期間固定金利型に比べると、当初の毎月返済額を1万円以上少なくできるのです。まさに、低金利と安全性のいいとこ取りといえるでしょう。

 

金利タイプの違うローンを3本、4本と組み合わせる人もこのミックスプラン、ちょうど半額ずつでなくてもいいのです。安全性重視なら、全期間固定金利型を2000万円にして、変動金利型を1000万円にするのも可能です。当然、その反対でもOKです。最近では、金利タイプを三つ、四つと組み合わせる方もいるそうです。たとえば、全期間固定金利型を1000万円、固定期間選択型10年を1000万円、変動金利型を1000万円といった具合です。さらに、リスクのある変動金利型の返済期間を短くするなど、さまざまな工夫をする大もいるようです。住宅ローンには、こうでなければならないという、絶対的な法則があるわけではありません。利用する人の条件に応じて、最適の住宅ローンは違ってきます。先大観にとらわれずに、自分たちにうってつけの資金計画をみつけていただきたいものです。

 

 

今はやりの「ミックスプラン」の落とし穴!!

最近では「ミックスプラン」と言う住宅ローン商品もあります。子どもの教育費の増加に配慮して、できるだけ影響を少なくする資金計画を考える手もあるでしょう。それが今はやりの「ミックスプラン」です。全期間固定金利型と変動金利型を組み合わせて、全期間固定金利型の安心感、変動金利型の低金利メリットのいいとこ取りをしようという商品です。

 

たとえば、2800万円のローンのうち、1800万円を35年返済の全期間固定金利型で組みます。残り1000万円は、返済期間を10年にして、低金利の変動金利型にします。のちにふれるように、変動金利型であっても、返済期間を10年程度に短くすれば、金利上昇による返済額増加リスクは格段に小さくなりますから、安心して低金利メリットを享受できます。

 

問題なのは、このミックスプランだと、当初10年間の毎月返済額が16万円近くに跳ね上がるという点です。返済負担率にすれば34.6%ですから、銀行の審査ギリギリのラインになります。家計管理も相当にがんばらないと、やり繰りはなかなかたいへんになるでしょう。

 

しかし、それができる自信のある人なら、10年後からは毎月返済額が7万円弱に大幅にダウンします。子どもが高校に進学し、将来的には大学などに進むとすれば、高校の教育費負担だけではなく、その3年後の大学進学資金も用意しておかなければなりません。その際、住宅ローン返済額が6万円を切るレベルにまでなっていれば、準備もそう難しくはないでしょう。ローン返済額が減ったからと安心せずに、それまでがんばって返済してきた分を、子どもの大学進学資金などの貯蓄にまわせばいいのです。もちろん、順調にいけば、夫の収入も増えているはずです。安心して子どもの進学や、その先の老後の資金を準備することができるでしょう。

 

 

積極的に返済するなら

複数のローンの組み合わせも「せっかく低金利の住宅ローンがあるなら活用したい!」という積極派は、変動型や固定金利選択型の金利を利用するのもいいでしょう。ただし、金利が上昇し、返済額が増えたときに家計が圧迫されて返済できなくなったりしないかも充分検討して借りることが必要です。また、全期間固定型ローンを柱に、借入の一部を金利の低い短期の固定金利選択型にする方法もあります。これなら、低金利のメリットを活用しながら、金利が上昇しそうな場合には借入額の少ない固定金利選択型を先に繰り上げ返済してしまえば、金利上昇リスクを大きく受けずにすみます。

 

 

窓口相談は他にもたくさんメリットがある!!

ネットだけに頼らず、まずは銀行の窓口に相談するのが、安心かつ自分にあった住宅ローン選びの近道です。

 

実はこれ以外にもメリットがあります。銀行の窓口担当者は、住宅ローンだけでなく、上で述べたように保険の見直しやライフプラン、資産運用など、生活全般にわたる総合的なコンサルティングもしてくれます。ほかにも、ATMの時間外手数料や振込手数料が無料になるなどの優遇サービスも受けられる場合もあります。住宅ローンの相談をきっかけに、その金融機関をメインバンクにすれば、日常生活の細かい点までサポートを受けられるのです。単に住宅ローンの相談だけでなく、窓口担当者を通じて、自分の人生を豊かにし、サポートしてくれるパートナーを見つけてください。ネット上だけではすべてを判断することは難しいのです。まずは窓口に行って、しっかりとライフプランまでを含めて相談してみましょう。

 

 

金利は交渉次第で低くなる!!

かつては、住宅ローンといえばどの銀行で利用しても金利などの条件は基本的に同じでしたが、最近は商品内容も多様になり、金利などの条件面にも違いがみられるようになってきました。同じタイプのローンでも、金融機関によって0.5%程度の差がついていることもあります。しかも、原則的には月初めに金利が変わるため、前の月にはA銀行の金利が一番低かったのに、今月はB銀行のほうが低いといった変化もあります。

 

わずか0.1%の違いでも、何千万円というローンですから、差は小さくありません。1.0%のローンと1.1%のローンでは、35年間の総返済額の差は約59万円にも達します。金利が高くなるとその差はさらに大きくなり、1.9%と2.0%では約64万円も違ってきます。たかだか0.1%の違いと見過ごすことはできません。

 

 

■金利交渉は必ずデキル!! 

 

ですから、まずはホームページやパンフレットで確認して利用できそうな金融機関をピックアップしましょう。友人・知人などに経験者がいれば、ぜひ話を聞いてその上で、実際に金融機関の相談窓口に足を運んでください。また、最近ではそのようなアドバイスを無料でしてくれる不動産もあります。各種の金利引き下げが適用されるのか、実際の金利がどうなるのかは、その人の条件に照らし合わせないとわからないこともあります。なかには、それまでに訪問した金融機関の条件を一覧表に整理して、次に訪問する金融機関で、「これより有利な条件のローンはないか」と交渉した人もいます。その際には、勤務先、年収や預貯金などの条件を可能な限り伝えるようにします。公務員や大企業の社員であれば、一般の大より金利が低くなることもあります。最近では、同じ銀行内でも支店間の競争が厳しくなっていて、C支店とD支店で提示された金利が異なるといったケースも出ています。少しでもトクするためには、労を惜しまずに自分の足で回ってみることです。

 

 

夫婦共有名義なら減税もダブル効果 !!

この住宅ローン減税、央婦共働きの場合は、共有名義にすると、減税額が増えることがあります。3200万円の借入額だと、1年目のローン残高は3170万円ほどですから、減税額はその1%の最大で31.7万円になります。しかしこのケースでは、共働きで扶養家族がないため、年収500万円の夫の年間所得税は16万円ほど。これに住民税分を加えても実際の減税額は25.8万円にとどまります。ところが、妻も働いているなら、妻を連帯債務者にして、登記を共有名義にすれば、減税額が増えることになります。妻の年収が300万円とすれば、夫婦合計の年収は800万円。借入額3200万円を年収割合で按分すると、夫が2000万円、妻が1200万円になります。そうすると、夫分のローン1年目のローン残高は1980万円で、その1%の19.8万円の減税になります。

 

 

年収が多いと減税効果はもっと大きくなる

これに対して、妻分のローンは1200万円ですから、1年目の残高の1%、11.9万円の控除になります。二人合わせると、減税額は31.7万円。夫一人の場合に比べると、6万円近くも増える計算で、月額にすれば5000円ほど負担を軽くできるわけです

 

なお、減税額は年々減少していきますが、それでも10年間の合計では、このケースでも50万円ほど違ってきます。住宅ローン減税は、年収が高く借入額が多いほど多くなるということは先にもふれましたが、共働きなら その効果がさらに大きくなるのです。自分たちの場合を考えて、ぜひ有効に活用していただきたいものです。ただ、途中で出産・育児などのために妻の収入がなくなったりした場合には、減税対象は夫一人だけに戻ってしまい、減税額が減少します。将来的にそうした可能性がある夫婦であれば、返済計画のなかに、その点も盛り込んでおく必要があるでしょう。

 

 

 

 

住宅ローン契約時に必要な費用

諸費用には、これまで解説してきた税金や仲介手数料に加え、ローンを借りる際は、事務手数料や保証料がかかるほか、団体信用保険や火災保険に加入する必要があります。それぞれの内容や金額は、利用するローンの種類、いくらぐらい借りるかなど、条件によっても異なってきます。登記にあたっては、登録免許税のほか、手続きを代行する司法書士の報酬も必要になります。融資を受ける際の事務手数料は、金融機関ごとに異なり、住宅金融支援機構は無料、その他は公的ローン・民間ローンを問わず有料が基本となっています。民間の金融機関の場合は、各銀行によって異なりますが、大体3万円程度が目安となるでしょう。

 

金融機関で諸費用が異なる!!

どの金融機関から借りるかで、大きく変わるのが保証料です。最近は「保証料無料」とする銀行も現れています。また、保証料を金利に上乗せする方法が選べる銀行もあります。金利は高くなるものの、当初の負担を減らすことができるのです。また、ローンを借りた人に、もしものことがあったとき、残債を保険でまかなうのが「団体信用保険」。銀行の場合、保険料はあらかじめ金利に組み込まれていますが、住宅金融支援機構は任意加入で、別途保険料を支払う必要があります。さらに、ローンを借りるときは必ず加入しなくてはならないのが火災保険。地震保険は義務付けられていませんが、火災保険に付帯する保険なので、同時に検討しましょう。

 

入居後の費用も残しておいて!!

入居の前後には、所有権登記の登録免許税や不動産所得税、入居した翌年以降は固定資産税や都市計画税と、住まいに税金は付きものです。そればかりでなく、引越しの費川や、家具・照明器具・カーテンなどのためにも予算をとっておきたいものです。マンションと違って窓の数が多い一戸建てでは、カーテンだけで数十万円かかるということもあります。新生活のためにどんなものが必要か、想定して計画を立てましょう。

 

住宅ローンの諸経

住宅を取得するに当たって住宅ローンを組む場合には、借り入れや購入にかかわる諸経費がかかるということを忘れないでください。資金計画を立てる際、諸経費の存在を抜きにして考える人も多いのですが、これらの金額は、意外に馬鹿になりません。ポイントを記しておきます。

保証料、融資事務手数料、火災保険料、登記費用などの概算金額を計算しておく
繰り上げ返済手数料なども確認して、選択基準にしておく
税金(印紙税、登録免許税、不動産取得税、相続時精算課税制度、住宅ローン控除、固定資産税、買い替え時譲渡損失の特例等)

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