住宅ローン金利は絶対に上昇する

検討者必見!! 住宅ローン金利は上昇する!!

金利上昇

 

2020年は、

 

住宅検討者は金利上昇に備えるべきです!!

 

 

金利の違いによって返済負担は大きく異なる!!

マイホ―ムの購入にあたっては、ほとんどの人が住宅ローンを利用しています。国土交通省の調査によると、新築分譲マンションを買った人は、1156万円の自己資金を用意し、2350万円の住宅ローンを利用しているというデータがあります。ほとんどの人が住宅ローンを利用している現実があります。。それだけに、住宅ローンの金利が買いやすさに大きく影響してくるのはいうまでもありません。

 

2000万円を20年返済で借りる場合、金利3%なら毎月の返済額は11万円台ですが、金利が2%に下がると10万円台に、そして1%だと9万円台に減少します。3%と比べると、毎月2万円近い軽減です。これが20年間続くとすれば、金利3%の総返済額は約2662万円に対して、金利1%では約2207万円です。その差は約455万円となるのです。同じ借入額であっても、金利によってこんなにも違ってくるわけです。

 

返済期間が長いと、この差はもっと大きくなります。3000万円を35年返済で借りる場合、金利3%だと毎月の返済額は11万円台半ばですが、これが金利2%に下がれば10万円弱に、1%になれば8万円台の半ばまで減少します。3%が1%になると、毎月の返済額が3万円以上少なくなるのです。これが35年続くとすれば、3%なら総返済額は約4849万円、1%だと約3557万円になり、何と約1292万円も得する計算です。

 

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金利が低い今は買い時と考える人が多い!!

金利が続く今は、住宅の買い時と考える人が少なくありません。住宅金融支援機構が一般消費者を対象に調査したところ、「買い時」と考える人が22.3%で、「どちらかといえば買い時」が30.7%でした。何らかの形で、いまは住宅の買い時と考える人が5割を超えているのです。

 

では、なぜ住宅がいま買い時だと思うのか、その理由を聞いてみると、「住宅ローン金利が低いから」が77%と断然のトップです。以下は、「今後ローン金利が上がると思うから」「省エネ住宅ポイントなど経済対策があるから」などが続いています。2位以下も住宅ローン関連の要因が多くを占め、住宅ローンやその金利水準の影響の大きさが浮き彫りになっています。

 

 

この低金利はいつまで続くのか?【住宅ローン】

最近の住宅ローン金利の動向をみると、17年2月が底でした。フラット35が03年にスタートして以来の過去最低の金利を記録しました。民間ローンの指標である、固定期間選択型の特約期間10年ものも、メガバンクで1%程度まで下がりました。最長35年の固定金利を1%台前半で利用でき、固定期間選択型の10年ものが1%、そして変動金利型なら1%以下で利用できる、そんな環境は数年前までとても考えられなかったものです。

 

先の住宅金融支援機構の調査は、ちょうどその頃に実施されているだけに、超低金利を背景に買い時と考える人が多いのは当然のことです。問題は、この金利が今後どうなるのかということです。すでに2月以降、ゆったりとしたペースで金利上昇が始まっています。一直線での上昇ではなく、3ポイント上がっては2ポイント下がるといった、ジワジワとしたピッチですが、明らかに今年初めまでのひたすらな下落傾向とは一線を画しています。景気動向次第という側面は免れませんが、長い目でみれば、このペースで少しずつ上がっていく可能性が高いのではないでしょうか。

 

 

住宅ローン金利は必ず上がると考えておくこと!!

住宅ローンの返済は20年、30年と長きにわたります。その間には少なくとも2度や3度の景気循環があり、金利の上昇局面がやってくることになるでしょう。金利とはそういうものだという認識を持って、あわてないようにすることがとても大切です。

 

当初から将来の金利上昇に備えて全期間固定金利型にしておけば、金利が上がってもまったく気にする必要はありません。変動金利型や固定期間選択型を利用した場合、金利が上がると返済額が増えて家計に影響が出てきますから、そのときにどうするのか、あらかじめ考えておいて、すみやかに対処できるようしておきましょう。転ばぬ先の杖を用意しておけば、金利が上がってもあわてることはありません。大方の予想では、この先は住宅ローンの金利の上昇が予想されています。金利は上がると考えて、住宅ローンを検討したほうがよいでしょう。

 

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金利変動リスクを理解しろ!!

 

安心感を重視するなら全期間固定型のロー ンだぜ!!  

 

住宅ローンの金利がどう変動する かは、誰にも予測できません。ですから、多少今の金利が高めでも、完済まで固定金利か続く全期間 固定型で借りるのがいいのか、金利の低さを重視して短期の固定金利選択型を利用するのがいいのか、実際に完済してみるまで、どちらがトクなのかはわからないのです。となると、住宅ローン選びのポイ ントは、自分が金利変動リスクにどれだけ積極的に対応していくつもりでいるか、ということになります。「リスクはできるだけ避けたい」「安心感を重視したい」のであれば、将来金利が上昇しても月返済額が変わらない全期間固定型のローンがいいでしょう。変動型や固定金利選択型に比べて、金利は高めですが、一般のローンに比べて住宅ローンはまだまだ低金利です。毎月の返済額に無理がなければ、将来、金利がどれだけ上昇しても安心していられます。

 

 

疾病保障付きの住宅ローンとは!?

一般の医療保険に加入していれば安心ではないのです。一生のうちにガンと診断される割合は、男性60%、女性44.9%というデータがあります。ガンは医学の進歩で治る可能性もあり、現在はガンと共生する時代とも言われています。しかし、一方で治療のために休職したり、これまでと同じような働き方が難しくなり、収入が減るケースも考えられます。その場合、住宅ローンを支払えないリスクや不安を抱えて生活することになるでしょう。保険に入っているからと安心できるのでしょうか?

 

 

医療保険だけでは安心とは限らない!!

 

医療保険では一般的に治療保障は受けられても、住宅ローンに対する保障はありません。ガンと診断された人の約43%がそれまでの就業を継続できていまん。当然ながら治療を続けながら住宅ローンを返済していくのは厳しいでしょう。疾病保障付きの住宅ローンなら、返済を心配せず、治療に専念できるでしょう。

 

金融機関ごとに異なる保障内容をチェックする!ひと口に「疾病保障付きの住宅ローン」と言っても、その中身は金融機関ごとに保障内容はまったく違うので注意です。「疾病保障付き」だから安心とせず、必ずパンフレットを読んだり、担当者に聞くことが大事です。もしもの際に、保障を受けられないなんてことがないように慎重に選びましょう。

 

 

住宅ローン金利は上昇する!?

金利上昇

金利7%は「明日大地震が起こる」レベルの可能性

金利というのはある程度、日銀がコントロールしています。じつは日銀のコントロール下にはない株式市場ですら、株価の急激な変化は危険だと考えられていて、「今日はこれ以上株価が変化しない」という「ストップ高=ストップ安」という値幅制限を設けています。住宅ローンの解説では「金利が急上昇したら」とサラッと言ってのけているケースがほとんどですが、そこをサラッと言ってはいけないのです。

 

なかには3年固定金利の期間終了後、金利7%の試算を掲載している本もあります。2020年4月現在、3年固定の住宅ローンの店頭金利は2.7%前後です。この金利が3年後に倍以上の7%になる世の中を私は想像できません。3年後に金利が7%という可能性はゼロではありませんが、それは「明日大地震が起こる」というレベルの可能性と大差ないと思っています。

 

金利上昇は自然災害!!

なにより大地震は自然災害ですからある日突然やってきますが、住宅ローンの金利は上がる予兆を判断することが可能です。また、金利には人間の意思が反映される部分もあるので、「3年後に金利7%」が現実化する確率は相当低いといえます。ちなみに2019年④月の新聞記事では、「金利上昇に備え長期固定がお得」と見出しをつけて35年固定の金利を掲載しています。また2020年1月の週刊誌では、「金利上昇気配、借り換えラストチャンス」という記事もあります。では現実はどうでしょうか?

 

都市銀行の3年固定の適用金利(店頭金利からキャンペーンや優遇金利分を引いたもの)は2020年4月現在で0.8%程度です。確かに上かっていますが、返済に大きく影響のある範囲ではありません。それでもメディアに登場する専門家は今も、かつて自分たちが書いた内容の考察は一切せずに、いまだに「将来金利が上がるから長期固定がトク」と言っていますね。彼らは決して、「なぜ3年後に5%や7%になるのか」という根拠を示しません。「長期固定がトク」という専門家の論拠は単純で「金利が上がるのは絶対だから、そこだけ押さえておけば間違いではない」という自分を安心させるための自己保身でしかないからです。

 

「金利はそのうち上がります」という言説は、私の解釈では、「晴れの日が続いているので、そのうち雨が降るでしょう」という能天気な天気予報と一緒です。そして、「降るなら大雨だ」と、常に大きな傘を持ち歩いている状態が、長期固定金利を選択することと同じといえます。一方、私は「金利が上がることは上がるけれども、短期間で急上昇する可能性は極端に低い」と、皆さんに納得していただけるよう説明できる自信があります。

 

要因を明らかにしない「金利の急上昇」。
そんな乱暴な言説をうのみにしないこと。

 

 

「長期固定」を選んだほうが良いのか?

長期金利の同行

現在の金利は最も低いが将来は危ない「変動金利型」

現在の金利水準を見ると、「変動金利」の金利が最も低くなっています。住宅ローンは、いかに低金利で借りるかが重要ですが、だからといって変動金利で借りるのはおすすめできません。他のページでも説明したとおり、変動金利型は半年ごとに金利を見直すため、将来的に金利がこの水準のままという保証はありません。

 

とくに住宅ローンの返済期間は最大35年の長丁場です。1~2年ならまだしも10年、20年後の金利を予想するのは不可能です。しかも、現在の史上最低水準の金利は下がる余地がほとんどないため、将来的に上昇する可能性が高いのです。このように変動型は返済額が変わるので総返済額が確定しません。つまり、その住宅の最終的な価格がいくらなのか確定しないまま買うことと同じなのです。「固定期回選択型」は、一定期間の金利は固定されますが、固定期間終了後は、そのときの金利水準で変動金利か、固定金利を選択をするため、金利が大幅に上がっていると、返済額が大幅に増えるのは変動型と同じです。

 

金利が上がると、元金が減らないケースも

長期金利の元金

 

変動金利は半年ごとに見直しますが、返済額の見直しは5年に1回だけです。見直し時に金利がいくら上昇しても、それまでの返済額の1.25倍を上限として見直すのがルールです。上限が決められているので安心に思えますが、毎月返済額が1.25倍になれば、多くの人は生活設計が狂うでしょう。しかも、金利が大きく上昇すると、毎月返済額の内訳のうち、利息分か増え、元金分か減っていきます。金利が上昇するほど、利息分かどんどん増えるため、毎月返済額を払っても元金がまったく減らないどころか、利息分も払いきれず、「未払い利息」が発生する可能性もあります。

 

たとえば、毎月返済額が10万円だとします。5年後の返済額見直し時に利息分か13万円になり、毎月返済額を大きく上回っても毎月返済額は1・25倍までなので、毎月返済額は12万5000円です。つまり、5000円か未払い利息となり、総返済額に上乗せされることになります。未払い利息の精算方法は、金融機関によって異なりますが、必ずどこかの時点で返済を求められます。

 

「全期間固定」ならフラット35で間違いない!!

一方、「全期間固定金利型」は完済まで金利が変わらないので安心です。総返済額が確定しているため、人生設計がしすいといえます。

 

なかでも、住宅金融支援機構と金融機関が提携する住宅ローン「フラット35」がおすすめです。提携する金融機関によって金利は多少異なり、変動型に比べて金利は高いですが、歴史的に見れば異常なほどの現在の低金利の恩恵を十分に受けられます。フラット35を借りる条件は民間金融機関の住宅ローン商品に比べて明確です。条件を満たす人は、フラット35で融資を受けることを中心に考えれば間違いないでしょう。

 

利用する住宅ローンを決めたら、契約しますが、「いつ、どのように契約するのだろうか」と不安かもしれません。しかし、売主もしくは仲介業者の担当者、金融機関の担当者が適切なタイミングで手引きしてくれます。契約書の内容に不明点があれば納得するまで聞き、納得したら署名・押印するだけでいいので、それほど心配することはありません。

 

 

住宅ローンは「総返済額」で考える

家は住宅ローンが終わるまでは財産ではなく「借金」です。借金ですから、なるべく少なく、なるべく低金利で借り、なるべく短期間で返して、定年前には家を財産に変えましょう。

 

とはいっても住宅ローンの金利は預金の金利よりはるかに上。3000万円を金利2%、30年で借りると支払う利息は約1000万円で、総返済額は約4000万円になります。これはわかりやすい数字なので、家を買う前に覚えておきたい数字です。本サイトではこの「総返済額」にこだわります。毎月の返済額にとらわれず、いかに総返済額を減らすかが住宅ローン選びの最重要ポイントです。


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